Tiefe Einblicke in den Markt

Insbesondere die Coronapandemie hat im Segment der Büroimmobilien Spuren hinterlassen. Zwar sind viele Mitarbeiter aus dem Homeoffice wieder ins Büro zurückgekehrt, aber meist nicht für jeden Tag in der Woche. Hybride Arbeitsformen haben sich etabliert, in den größeren Städten mehr als in den ländlichen Regionen. Dadurch sind vorhandene Büros weniger ausgelastet und die Unternehmen wollen einen Teil ihrer Bürofläche abstoßen. Strittig ist unter Experten, wie groß dieser Effekt ausfällt. Ludger Baba, Vorstand der empirica ag und einer der beiden Autoren des Gewerbeimmobilienmarktberichts, geht davon aus, dass „eine Einsparung von 5 Prozent der Büroflächen wahrscheinlich realistisch“ ist.

Gesucht: moderne Bürowelten

Verändert haben sich ferner die Ansprüche an das Büro und seine Funktionen. Moderne Büros mit zentralen Orten für Kollaboration oder sogenannten Silent Spaces für konzentriertes Arbeiten und Videogespräche werden vermehrt nachgefragt, während die Nachfrage nach älteren, weniger flexiblen Flächen zurückgeht. Das wiederum führt zu einer Preisspreizung zwischen begehrten und weniger attraktiven Objekten. Dieses Auseinanderdriften findet laut Baba ein Ende, sobald ein Großteil der Nachfrager sich die sehr guten Objekte nicht mehr leisten kann oder will: „Sind die teureren Objekte für viele zu teuer, wird es eine Gegenbewegung geben.“

Einzelhandel – unsichere Lage

Die Zukunft des stationären Einzelhandels ist durch viele Unsicherheiten geprägt. In den Innenstädten haben die Warenhäuser ihre Magnetfunktion zum Teil verloren. Einer der Hauptgründe dafür ist der florierende Onlinehandel mit einer Verdreifachung der nominalen Umsatzzahlen seit 2005. Laut empirica-Experte Baba „hat die Pandemie diesen Trend nochmals beschleunigt“. Es sei mit einem weiteren Anstieg des Onlinehandels zu rechnen – und somit mit fallendem Interesse an innerstädtischen Ladengeschäften.

Grüne Wiese setzt Innenstadt zu

Aber noch etwas setzt den Innenstädten zu: die Nahversorgerzentren und die Fachmärkte auf der grünen Wiese. Die Kombination aus einem großen Einzugsgebiet und einem moderaten Mietniveau führt bei ihnen zu einer guten Kosten-Umsatz-Relation und somit zu einer hohen Nachfrage.

Diese Entwicklung zeigt sich in den Mietpreisen, die insgesamt zwischen 2018 und 2023 im Schnitt um 20 Prozent gestiegen sind. Jedoch haben sie sich je nach Region sehr unterschiedlich entwickelt. In Rosenheim und Ingolstadt etwa gingen die Medianmieten zwischenzeitlich zurück. In München steigen sie noch. Die Kaufpreise hingegen sind auch in der Landeshauptstadt gesunken.

Zukunft mit Mischnutzung?

Nach wie vor gibt es Kommunen, in denen der – häufig inhabergeführte – Einzelhandel noch floriert oder zumindest funktioniert. In anderen Städten und Gemeinden steigen hingegen die Leerstände. Laut Gewerbeimmobilienmarktbericht sind jene Kommunen hier im Vorteil, deren Innenstädte baulich und funktional attraktiv sind. Um sich zukunftsgerecht aufzustellen, wird vor allem die Stärkung der Mischnutzung propagiert, also etwa ein Mehr an Wohnnutzung, Dienstleistung, Gastronomie, kleinteiliger Produktion. Allerdings erfordert ein solcher Umbau von zentralen Einkaufslagen einen kooperativen Ansatz von Politik, Verwaltung und Eigentümern.

Produktion, Lager, Logistik – positive Entwicklung

Sowohl im verarbeitenden Gewerbe als auch in der Logistikwirtschaft wächst die Zahl der Beschäftigten in Oberbayern kontinuierlich. Entsprechend positiv war die Entwicklung dieser Immobilien in den vergangenen Jahren. Nachfrageschwerpunkte für Logistikimmobilien sind Ingolstadt und das Münchner Umland. Dennoch sind die Mietpreise, abgesehen von der Landeshauptstadt, 2023 erstmals gesunken. Die Kaufpreise im mittleren Segment sind 2023 sogar regelrecht eingebrochen, was zum Teil auf die gestiegenen Zinsen zurückzuführen sein dürfte. Im Spitzensegment legten die Preise hingegen zu.

In die Höhe bauen

Problematisch ist, dass viele Kommunen die Ansiedlung von Lager- und Logistikdienstleistern kritisch sehen, da diese Firmen viel Fläche benötigen, aber geringe Beschäftigungseffekte und vor allem geringere Gewerbesteuereinnahmen mit sich bringen. Das heißt: Die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen zu decken, ist eine zentrale Herausforderung. „Die Flächen werden aufgrund unseres Lebensstils gebraucht“, sagt Baba. Eine mögliche Lösung sei, mehrgeschossig zu bauen.

Nachhaltigkeit ist zwingend

Alle 3 Segmente sind gefordert, wenn es um die hohen Anforderungen an die Energieeffizienz geht. Es gilt, die ESG-Richtlinien (Environmental, Social, Governance – Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) einzuhalten. Immobilienbestandshalter und Investoren trennen sich mehr und mehr von nicht ESG-konformen Gebäuden, die Nachfrage nach energetisch schlecht aufgestellten Immobilien sinkt. Experten gehen davon aus, dass Gebäude ohne Nachhaltigkeitskomponente künftig noch weniger nachgefragt werden und an Wert verlieren.

Vor allem auf dem Büromarkt zeigen sich schon stärkere Preisdifferenzen. Das ist nachvollziehbar. Schließlich profitieren Unternehmen in energieeffizienten Gebäuden von niedrigeren Betriebskosten – und von einem nachhaltigen Image.

IHK-Info zum aktuellen Gewerbeimmobilienmarktbericht

Der neue Gewerbeimmobilienmarktbericht 2024 erscheint am 1. Oktober. Er beschreibt in einer Marktanalyse die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie die allgemeinen Entwicklungen und Trends bei Büros, Einzelhandelsimmobilien sowie Produktions-, Lager- und Logistikflächen von 2014 bis 2023. Zusätzlich liefert er detaillierte Standortprofile mit allen wichtigen Daten zu Kauf- und Mietpreisen für 20 Landkreise in Oberbayern sowie für die 3 kreisfreien Städte München, Ingolstadt und Rosenheim.

Der Gewerbeimmobilienmarktbericht ist in verschiedenen Paketen erhältlich:

• Marktanalyse und zwei Standortprofile: 70 Euro inkl. Umsatzsteuer
• Marktanalyse und zwölf Standortprofile: 85 Euro inkl. Umsatzsteuer
• Marktanalyse und alle 23 Standortprofile: 110 Euro inkl. Umsatzsteuer

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