Boden auf Zeit

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Flächenportfolio erhalten – die Stadt München setzt auf Erbbaurecht

Die Stadt München vergibt Gewerbeflächen nur noch im Erbbaurecht. Das kann angesichts von Flächenmangel und hohen Grundstückspreisen für Unternehmen eine praktikable Lösung sein – wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Eva Müller-Tauber, Ausgabe 06/2021

Passenden, bezahlbaren Wohnraum zu finden, der gewisse Standards erfüllt und einem sogar noch gefällt – das ist in München fast wie ein Sechser im Lotto. Aber nicht nur der Wohnimmobilienmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt ist sehr angespannt. Auch bei Gewerbeflächen gibt es – euphemistisch ausgedrückt – einen deutlichen Nachfrageüberhang. Deshalb hat der Münchner Stadtrat im Herbst 2019 beschlossen, verfügbare Gewerbe- und Kerngebietsflächen nicht mehr zu verkaufen, sondern vorerst nur noch im Erbbaurecht zu vergeben, »um auch in Zukunft über ein ausreichendes Flächenportfolio zu verfügen«, erklärt Kristina Frank, Leiterin des Immobilien- und Betriebsreferats der Landeshauptstadt München.

Erbbaurecht, das heißt im Klartext: Die Flächen gehören weiterhin dem Grundstückseigentümer, in diesem Fall der Stadt. Die Erwerber dürfen diese jedoch für einen vorher festgelegten Zeitraum – meist zwischen 40 und 99 Jahren – wie ein Eigentümer nutzen, also auch bebauen. Dafür bezahlen sie regelmäßig einen festgelegten Erbbauzins an den Erbbaurechtsgeber. Einzelheiten zwischen den Parteien werden im Erbbaurechtsvertrag geregelt (siehe "Stichwort" unten).

Erfahrungen anderer Großstädte

Viele Großstädte praktizieren diese Art der Flächenvergabe schon länger und können über ihre Erfahrungen berichten. Frankfurt am Main zum Beispiel wendet sie seit den 1960er-/1970er-Jahren auf gewerbliche Grundstücke an. Ein großer Vorteil sei, dass die Kommune neue planungstechnische Gegebenheiten besser berücksichtigen und die Entwicklung der Stadt gezielter steuern könne, sagt Heike Arnold, Leiterin des Sachgebiets Erbbaurechte der Stadt im Amt für Bau und Immobilien. Deshalb stellt Frankfurt gewerbliche Grundstücke seit Längerem nur noch in dieser Form zur Nutzung bereit.

»Nach einer bestimmten Zeit können wir damit wieder neu planen, welches Gewerbe wir wo ansiedeln, und entscheiden, ob wir etwa einem Industrie- oder Handwerksbetrieb den Zuschlag für eine Fläche geben, weil dieser viele Arbeitsplätze schafft. Oder vielleicht doch eher einem Dienstleister, weil mit der Zeit die Wohnbebauung näher an die gewerbliche Bebauung herangerückt ist und ein produzierendes Gewerbe daher an dieser Stelle problematisch werden könnte«, sagt Arnold.

Und die Unternehmen? »Auch die profitieren offensichtlich«, meint sie. So sei die Nachfrage nach gewerblichen Grundstücken in Erbbaurecht in der Mainmetropole ungebrochen – trotz niedriger Darlehenszinsen, die Finanzierungen vergünstigen, und einiger Flächen, die auf dem öffentlichen Markt zum Verkauf stehen. »Aber beim Erbbaurecht müssen die Unternehmer eben nur die Aufbauten finanzieren und nicht gleichzeitig noch das entsprechende Grundstück«, so Arnold. »Zudem ist der Erbbauzins steuerlich voll absetzbar.«

Win-win-Situation bei fairer Ausgestaltung

Münchens Kommunalreferentin Frank beschreibt das Erbbaurecht als Win-win-Situation: »Die Unternehmen bekommen von der Stadt zu langfristig planbaren Konditionen ein Grundstück, das es ihnen ermöglicht, ihre aktuellen betrieblichen Bedürfnisse nachhaltig in München umzusetzen; und die Stadt München erhält sich die Möglichkeit, nach Ablauf des Erbbaurechts wieder über ein Gewerbegrundstück zu verfügen und dieses wirtschaftspolitisch sinnvoll einzusetzen.« Die städtischen Gewerbeflächen auf dem ehemaligen Junkers-Gelände in Allach etwa will die Stadt im Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 40 bis 60 Jahren vergeben.

Auch Andreas Eisele, Vorsitzender des Immobilienausschusses der IHK für München und Oberbayern, sieht mögliche Vorteile: »Gerade die beschleunigte Vergabe von Erbbaurechten auf den Flächen der Stadt sowie denen des Landes und des Bundes ist ein starkes Mittel, um die finanzielle Belastung von Neubauvorhaben durch den Bodenwert zu reduzieren«, betont er. »Es ist jedoch wichtig, die Regelungen im Erbbaurechtsvertrag fair auszugestalten, damit eine wirkliche Win-win-Situation für alle Akteure zustande kommt.«

Investoren wie die Versicherungskammer Bayern zeigen sich gegenüber Erbbauprojekten ebenfalls aufgeschlossen. »Infolge des anhaltenden Niedrigzinsumfelds und des Ausbaus der Assetklasse Immobilien rücken auch Immobilien mit Erbbaurechten zunehmend in unseren Fokus, wobei wir die Stellung als Grundstückseigentümer klar präferieren«, erklärt Kathrin Vogels, Leiterin Kapitalanlage Immobilien der Versicherungskammer Bayern.

Häufig Laufzeit von 60 Jahren

Was die Gewerbeförderung betrifft, würden bei Erbbaupacht grundsätzlich dieselben Bindungen verlangt, wie dies auch bei einem Verkauf der Fall gewesen wäre, erläutert Clemens Baumgärtner, Leiter des Referats Arbeit und Wirtschaft (RAW) der Stadt München. Der Erbbaurechtsnehmer verpflichtet sich, die Fläche mindestens zehn Jahre und überwiegend selbst zu nutzen sowie 95 Prozent des zulässigen Baurechts zu realisieren. »Ein Erbbaurecht sieht jedoch von Gesetzes wegen noch weitere Zustimmungsrechte des Grundstückseigentümers vor, etwa, wenn es belastet oder weiterverkauft wird.«

Im Portfolio des RAW befänden sich derzeit zwar nur noch wenige Hektar, die es im Rahmen der Gewerbeförderung vergeben kann. »Die Neuauflage des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms bietet die Möglichkeit, neue gewerbliche Potenziale mit einem Umfang von bis zu 35 Hektar für klassisches Gewerbe zu erschließen«, betont der Wirtschaftsreferent. Interessenten fragten oft eine Laufzeit von 60 Jahren nach. »Dieser Zeitraum kommt zumindest bei Familienbetrieben dem Wunsch nach der Möglichkeit, den Betrieb in der nächsten Generation fortzuführen, am nächsten«, sagt Baumgärtner.

So war es auch bei der Kröll GmbH. Vor vier Jahren hatte sich Inhaber Florian Kröll, der den Sanitär- und Heizungsbetrieb in dritter Generation leitet, im Rahmen der Firmenförderung für ein Gewerbegrundstück der Stadt München beworben. Die Traditionsfirma arbeitet in einem Mehrfamilienhaus in einer Seitenstraße mitten im Zentrum Münchens. Das Gebäude gehört zwar der Familie des 40-Jährigen. »Doch mit mittlerweile 20 Mitarbeitern wird es da eng, und eine Erweiterung ist nicht möglich.« Hinzu kommen Klagen der Nachbarn, die sich über Lärm beim Ein- und Ausladen beschweren sowie über zu viele An- und Abfahrten von Zulieferern und Zwischenlagerungen von Wertstoffen im Hof.

Guter Kompromiss

Nun wird das Unternehmen in absehbarer Zeit in den Münchner Osten umziehen und dort einen neuen Firmensitz bauen. Nach einem langwierigen Auswahlprozess unter 40 Firmen bekam Kröll von der Stadt den Zuschlag für ein 1.500 Quadratmeter großes Areal in Trudering. Dass er dieses im Erbbaurecht erwerben konnte, ist aus seiner Sicht ein guter Kompromiss. Natürlich sei dies mit einer Reihe von Verpflichtungen und Absprachen verbunden. Es sei mitunter auch zeitintensiv, sich in alles einzulesen. »Aber so sind die Spielregeln, es ist eine Entscheidung für ein Firmenleben und über Generationen hinaus. Da nimmt man sich entweder gern die Zeit oder man lässt es bleiben. Wir jedenfalls hätten nicht die finanziellen Mittel, uns ein so großes Grundstück in dieser Lage und mit entsprechender Anbindung zum jetzigen Zeitpunkt kaufen zu können.«

Zudem biete die Vertragslaufzeit von 60 Jahren mit einer Verlängerungsoption um weitere 20 Jahre auch seinen Kindern Planungssicherheit. Und wenn die nächste Generation den Betrieb nicht übernehmen möchte? »Dann suchen wir in Absprache mit der Stadt einen Nachfolger für das Erbbaurecht«, so Kröll.

Finanzierung, Beleihbarkeit, Weiterveräußerung bedenken

Bei der Finanzierung von gewerblichen Grundstücken und Immobilien im Erbbaurecht seien Banken oft skeptisch, heißt es. Das kann Bernd Mayer, Leiter des Bereichs Immobilien bei der BayernLB, so nicht bestätigen: »In erster Linie steht für uns bei jeder Finanzierung das Objekt an sich, also etwa die Lage und Konzeption der Immobilie, im Vordergrund. Wenn dies für uns stimmig ist, sind wir bei Erbbaurechten grundsätzlich nicht zurückhaltender.« Allerdings müsse man darauf achten, ob die Besonderheiten des Erbbaurechts einschränkend auf die Beleihbarkeit wirken.

Unter einer Restlaufzeit des Erbbaurechts von 30 Jahren werde es für eine langfristige Immobilienfinanzierung bereits schwierig – »und das wird auch potenziellen Investoren weniger gefallen«, warnt Mayer. Die seien möglicherweise ohnehin etwas vorsichtiger beim Erwerb von Erbbaurechten, da sie bei einer Weiterveräußerung unabhängig von einer Zustimmung des Erbbaurechtsgebers sein möchten und einen kleineren Interessentenkreis befürchten. Und: »Wenn die Restlaufzeit nicht mindestens zehn Jahre beträgt, beleihen wir generell kein Erbbaurecht«, so Mayer.

Zustimmungspflicht des Erbbaurechtsgebers

Die Restlaufzeit sollte daher möglichst lang sein, da sich dies positiv beim Verkauf auswirkt – sowohl, was die Zahl der Kaufinteressenten angeht als auch hinsichtlich des zu erzielenden Preises. Wichtig ist für die Bank die Ausgestaltung des Vertrags, der neben der Laufzeit des Erbbaurechts und der Höhe des Erbbauzinses meist eine Zustimmungspflicht des Erbbaurechtsgebers für die geplante Baumaßnahme vorsieht. »Großes Augenmerk legen wir zudem auf die Heimfallregelungen, wenn der Erbbaurechtsnehmer also etwa die fälligen Erbbauzinsen nicht bezahlen kann und es zu einem vorzeitigen Heimfall des Erbbaurechts an den Erbbaurechtsgeber kommt«, so Mayer. Sie sollten nicht einseitig zu- lasten des Erbbauberechtigten ausfallen.

Mayer rät Erwerbern von Erbbaurechten, sich rechtlich beraten zu lassen. »Und sie sollten gegebenenfalls mit ihren potenziellen Finanzpartnern frühzeitig abklären, ob einer Finanzierung irgendwelche Punkte aus dem Erbbaurechtsvertrag entgegenstehen.«

Stichwort: Erbbaurecht – so funktioniert’s

In vielen Ländern wie zum Beispiel in den Niederlanden oder in der Schweiz ist es durchaus üblich, das Eigentum am Grundstück und an den Bauten darauf zu trennen. Hierzulande ist Erbbaurecht weniger gängig und eher bei Wohnimmobilien verbreitet. Für Gewerbeimmobilien werden bisher nur knapp 18 Prozent aller Erbbaurechte vergeben, so der Deutsche Erbbaurechtsverband. Wie wird das Erbbaurecht in der Praxis geregelt? Der Erbbaurechtsgeber – also der Grundstückseigentümer – und der Erbbaurechtsnehmer schließen einen Vertrag, der vor allem Folgendes festlegt:

Zweck und Nutzung des Erbbaurechts
schuldrechtliche Verpflichtungen
Laufzeit (meist zwischen 60 und 99 Jahren)
Erbbauzins
Bestimmung des Flurstücks
Wertsicherungsklausel
dingliche Rechte
Zwangsversteigerungsfestigkeit des Erbbauzinses
Ende des Erbbaurechts und Bedingungen für dessen Verlängerung

Bei Vertragsende fällt die Immobilie meist an den Grundstückseigentümer zurück (Heimfall). Der Erbbaurechtsnehmer enthält dafür eine finanzielle Entschädigung.

Wichtig: Das Erbbaurecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht und steht im Rang grundsätzlich höher als ebenfalls im Grundbuch eingetragene Grundschulden. Deswegen kann eine finanzierende Bank im Fall eines Kreditausfalls des Käufers zunächst einmal keine Zwangsversteigerung einleiten.

Banken bestehen daher für eine Finanzierung gewöhnlich auf einer Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers, falls der Erbbaurechtsnehmer das Darlehen nicht mehr bedienen kann. So darf die Bank das Grundstück/die Immobilie verwerten beziehungsweise zwangsversteigern.